资本破局 物业崛起

发布: 2015-11-10 17:20  文章来源: 黄渝  作者系中国指数研究院副院长

从去年开始，物业管理行业资本市场发生了一系列重大事件。6月彩生活上市，7月中海物业向香港银交所提交了上市申请，在香港证券市场，包括绿城服务在内的多家物业服务企业都在进行类似的上市运作；今年2月份彩生活以3.3亿元并购了开元国际，成为物业管理行业最大的一宗并购，今年以来已经陆续有6家物业服务企业在新三板上市。据我所知已经在新三板提交了资料，在批准路上的企业还有5-6家。这样一算，物业服务企业走新三板上市之路的企业，多达十几家；还有不少企业准备在国内主板上市，也正在进行相关运作，希望能够开辟物业服务企业主板上市的先河。

除了主板上市以及在新三板上市的案例外，物业服务企业资产的证券化这条道路也已开辟了先河。今年7月10日,“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函。这是全国首单物业费资产证券化项目。

通过对每个月物业管理行业的重要事件的罗列，我发现80%都是和资本、并购相关联的，确实资本目前在物业管理行业里的运作让物业服务企业获得了更多的发展机会。

资本市场如何看待物业服务企业的价值

资本市场是如何看待物业服务企业的价值的？我们对4年中包括彩生活在内的在香港上市的物业服务企业和在国内上市公司的地产企业的市盈率进行比较分析。以彩生活为例，彩生活的市盈率在40-80倍，沪深上市的房地产公司在20倍左右，在香港上市的房地产公司在10倍左右，彩生活的市盈率远远高于其他房地产类企业，可见资本市场对物业服务企业的预期估值是很高的。彩生活上市之初的总市值只有36亿元，上市之后，一直稳定在50亿元左右，去年年报公开后将近100亿元。上市不仅让市场认识到企业的价值，而后市值获得很大攀升，同时企业的规模也迅速扩大。上市之前，彩生活在管面积不到1亿平方米，上市之后在管面积达到2.7亿平方米，翻了一倍多；上市前彩生活在管项目为630个，现在则达到1700个；上市之前彩生活的营业收入是3.92亿元，而今年上半年就已经达到2.82亿元，今年可能会达到5亿元或者更多，以上就是彩生活上市之后市盈率、市值表现以及规模发展的表现。

从实际企业的案例来看，物业管理行业的市场空间是巨大的，对2000年到2014年底这14年所有商品房的竣工面积进行统计分析，可以看出，这14年的竣工存量为96.26亿平方米，而2014年底物业服务企业百强企业的服务面积仅为是17.49亿平方米，不到整个存量的20%，可以想象，未来这些优秀企业的市场空间是非常广阔的。

住宅的产权70年，从拿地到交付，周期是5年，剩下的65年是物业服务企业的服务周期。在这65年里，物业服务企业不仅要做好物业服务本身，还可以将服务延伸到多个领域，比如二手房的销售、房屋的二次装修、租赁等及围绕业主提供的其他服务，可以说产值空间是非常巨大的。近年来，大众对物业服务企业的认识在提高，新技术得到了更广泛的应用，包括互联网经济的兴起为物业管理行业提供了更大的机会，新的技术手段使物业服务企业更为标准化、规模化以及更加的有效率，也解决了传统服务行业高成本的弊端，降低了物业服务企业的成本的同时也提高了服务效率，最主要的是提高服务质量。

物业服务企业作为社区生态经济圈的价值巨大，目前在物业服务企业的平台上社区经济的价值还远远没有显现，而O2O的兴起为物业服务企业的增值服务提供了巨大的想象空间，也给整个社区经济生态圈创造了更大的机会。社区经济的潜力巨大，对于资本市场来说，选择投资物业服务企业第一原则是一定要有良好的服务基础，例如百强企业是行业内毋庸置疑的佼佼者；第二是企业是否拥有运用新技术手段的能力；第三是企业在整个发展过程中是否采用了新技术手段，以及社区经济的价值是否能够发挥的淋漓尽致，彩生活为什么能够在整个资本市场得到很高的认可，就是因为在以上三个方面进行了好的结合。

物业服务企业如何借力资本市场扬帆远航

彩生活上市之后给企业带来了很好的估值，获得了良好的发展机会，企业迅速形成了规模化发展，应该说不仅是彩生活，跟房地产相关联的企业也是一样。

上市给企业带来发展机遇，企业在资本上获得助推力的渠道也是多种多样的：一是可以选择在国内、香港的主板上市的一级市场；也可以选择包括创业板、中小板的二级市场；场外新三板的三级市场；还有场外的股权交易市场、券商市场四级市场等以上渠道企业可以根据自身的情况选择。

强的企业其实都具有在主板上市的财务基本面条件。除了上市，还有其他的途径获得资本的助力，比如协议收购、举牌收购、收购上市的子公司、国有企业的行政划拨、以母公司的名义定向增发等等都可以获得在主板市上市的机会。此外还有新三板，几乎所有的百强企业都具备新三板上市的财务指标的条件，对于这些，物业服务企业要根据自己的条件选择自己的渠道。也可以参考物业服务企业资产的证券化的做法，这适合具有开发背景的、具有一定的规模的物业服务企业。资产证券化的融资具有一定规模，融资的期限比较长，资金用途也不受限制，融资层比较低，操作周期稍短是阶段性的介入资本扩大企业模资本规模的一种可选渠道。总而言之，物业服务企业可以根据自身的规模和特点、发展规划和定位来考虑，选择合适的渠道及融资的额度。 

物业管理行业正站在风口之上，物业服务企业能否利用风口飞起来，就看企业有没有想法和行动。现在中国的各行各业都是可以有奇迹的，就像前不久的动画电影《大圣归来》。《大圣归来》作为一部动画电影在全球以近10亿的最高票房收官，超越了不少好莱坞大片，影片的创始合伙人说：“因为我们有资本的力量。”资本的力量能够让不可能变成可能，让有可能的事情变得更好。彩生活唐学斌总裁曾经说过，上市之后资本的动力推动彩生活不断做好云端服务，现在一方面做好自己的本业，另一方面借助外力让企业发展得更好。希望未来有物业服务企业能做出一些破除行业壁垒、创记录的事情，更希望物业管理行业也能出几个《大圣归来》。◇